Дніпровська міська рада

офіційний Інтернет-портал

Неділя, Жовт 22


Ви тут: Головна

Створення та діяльність ОСББ



Про внесення змін до рішення міської ради від 27.12.2010 № 5/6 "Про місцеві податки і збори на території міста
"



Як не втратити неприбутковість - зміни до Статуту. Круглий стіл в ДПІ АНД району м. Дніпра




Як не втратити неприбутковість - зміни до Статуту. Круглий стіл з представниками з державної реєстрації




Титульний список поточного ремонту згідно програми підтримки ОСББ та ЖБК на 2016-2020 роки




Титульний список поточного ремонту згідно програми підтримки ОСББ та ЖБК на 2016 рік



Увага! Оголошено обласний конкурс мініпроектів з енергоефективності та енергозбереження серед локальних громад!


Одним з пріоритетних завдань Загальнодержавної програми реформування житлово-комунального господарства на 2009-2014 роки є запровадження ефективних форм управління житловими будинками. Вирішення зазначеного завдання забезпечується, насамперед, створенням об’єднань співвласників багатоквартирних будинків (ОСББ), а також впровадженням конкурентних умов на ринку житлово-комунальних послуг.

ОСББ та ЖБКТермін "ОСББ" вперше став відомим широкому загалу у 1992 році, коли у Законі України "Про приватизацію державного житлового фонду" було зазначено, що власники приватизованих квартир можуть створювати такі об'єднання. Але аналог цього терміну "кондомініум" (у перекладі з латині - "спільне володіння майном") з'явився ще у древньому Римі, коли виникла необхідність різним сім'ям жити у одному будинку і вирішувати багато спільних питань. З того часу у всіх без винятку країнах світу такі об'єднання (у тих або інших формах) стали основою організації спільного проживання людей, альтернативи якої немає.

Станом на 01.01.2014 у м. Дніпропетровську створено 302 ОСББ, які є найбільш ефективною формою управління в житлових будинках.

  Консультаційну та методичну допомогу, стосовно створення та діяльності ОСББ, а також допомогу у юридичному супроводі процесу створення ОСББ та у професійному навчанні голів правлінь (керуючих) об’єднань співвласників багатоквартирних будинків, можна отримати у відділі реформування управління житлового господарства Дніпропетровської міської ради за адресою: вул. Леніна, 16 кім. 9, або за телефоном (056) 745-18-69.

Методичні рекомендації для ініціативної групи по створенню об'єднання співвласників багатоквартирного будинку (ОСББ)

1. Інформація для мешканців багатоквартирного будинку.

В Україні статус ОСББ визначається Законом України "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку", згідно зі статтею 1 цього Закону ОСББ - це юридична особа, створена власниками приміщень для сприяння використання їхнього власного майна та управління, утримання i використання неподільного та загального майна. Тобто об'єднання має печатку, банківській рахунок, укладає цивільно-правові договори, за своїми зобов'язаннями відповідає своїм майном (але не особистим і не спільним майном своїх членів), є неприбутковою організацією.

На відміну від будинків комунальної власності, члени ОСББ самостійно визначають кошторис утримання свого житла, розмір внесків на утримання будинку, структуру i стиль управління, формують штатний розклад, персональний склад працівників та їх заробітну плату (управителя, сантехніка, двірника, електрика, бухгалтера, консьєржа тощо), мають право оптимального вибору виконавців житлово-експлуатаційних послуг, самі визначають черговість проведення поточного ремонту i головне - набувають реального впливу на якість цих робіт. ОСББ має більші, ніж окремі мешканці, можливості вимагати від постачальників комунальних послуг виконання умов договорів, які воно уклало. Прибудинкову територію у свою власність може отримати тільки ОСББ, у той час, як власники квартир - співвласники будинку, такої можливості не мають. Після прийому будинку на свій баланс ОСББ може здавати у оренду допоміжні приміщення i скеровувати ці кошти на поліпшення технічного стану житла.

Відповідно до статті 24 вищезгаданого Закону, колишній власник будинку (як правило - місцева рада) зобов'язаний прийняти участь у першому після прийому будинку на баланс ОСББ капітальному ремонті. Новостворене ОСББ не відповідає за борги мешканців будинку, які у них залишились.

ОСББ має особливості оподаткування - воно за законом не платить податок на прибуток у частині основної своєї діяльності.

Зрозуміло, що ці права поєднуються i з обов'язками, головними з яких є забезпечення своєчасної сплати мешканцями внесків за житлово-комунальні послуги, та утримання будинку у належному технічному i санітарному стані.

ОСББ побудоване за суто демократичними засадами. Відповідно до статті 9 Закону членом ОСББ може бути кожний, хто є власником (співвласником) житлового або нежитлового приміщення будинку. Члени ОСББ мають право бути обирати i бути обраними у керівні органи - Правління i ревізійну комісію; беззастережно ознайомитись з документами об'єднання; у кількості 20% можуть скликати позачергові збори без рішення на те Правління i у тому числі достроково переобрати керівництво. Ці права i обов'язки докладно закріплені у Типовому статуті ОСББ, з розподілом між: зборами, Правлінням, зборами уповноважених, а також членами об'єднання.

ОСББ має достатньо широкий простір вибору принципів свого господарювання. Так, згідно із статтею 11 цього Закону, воно може передати свій будинок на баланс i обслуговування житлово-експлуатаційній організації будь-якої організаційно-правової форми, в тому числі залишити будинок на обслуговуванні у комунальному ЖЕКу, може укласти з ЖЕКом договори лише та деякі послуги, може самостійно проводити повне обслуговування житла, укласти прямі договори з постачальниками комунальних послуг.

2. Для створення ОСББ співвласники будинку повинні дотримуватись такої послідовності дій:

  • Створити ініціативну групу з не менше трьох власників приміщень. Така група не обирається i не затверджується, а є самопризначеною.
  • Ініціативна група повинна опанувати теоретичну базу - ознайомитись у першу чергу:
    • Закони України:

а. "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку" від 29.11.01 р. № 2866-ІІІ;

б. "Про житлово-комунальні послуги" від 24.06.04 р. № 1875-IV;

в. "Про приватизацію державного житлового фонду" від 19.06.92 р. № 2482-ХІІ;

  • Постанови Кабінету Міністрів України:

а. "Про затвердження Правил користування приміщеннями житлових будинків" від 24.01.2006 р. № 45;

б. "Про забезпечення єдиного підходу до формування тарифів на житлово-комунальні послуги " від 01.06.11 р. № 869;

в. "Про затвердження Правил надання послуг з централізованого опалення постачання холодної та гарячої води i водовідведення та типового договору про надання послуг з централізованого опалення, постачання холодно та гарячої води i водовідведення" від 21.07.05 р. № 630;

г. "Про реалізацію Закону України "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку" від 11.10.02 р. № 1521 зі змінами згідно постанови КМУ від 22.09.04 р. № 1242;

д. Постанова Кабінету Міністрів України від 13.11.2013 № 860 "Про надання пільг та субсидій для відшкодування витрат на утримання будинків і споруд та прибудинкових територій мешканцям житлових будинків, у яких створено об’єднання співвласників багатоквартирного будинку (житлово-будівельні кооперативи"

  • Накази Держжитлокомунгоспу України:

а. "Про затвердження Правил утримання жилих будинків та прибудинкових територій" від 17.05.05 р. № 76;

б. "Про затвердження Типового статуту об'єднання співвласників багатоквартирного будинку та Типового договору відносин власників житлових i нежитлових приміщень та управителя" від 27.08.03 р. № 141;

в. "Про затвердження Примірного переліку послуг з утримання будинків та послуг з ремонту приміщень, будинків, споруд" від 10.08.04 р. № 150;

3. Ініціативна група має з'ясувати технічний стан будинку та порахувати його економічні показники:

  • реальний технічний стан будинку, його інженерного обладнання, тепло- i водопровідних мереж, стан допоміжних приміщень (підвали, горища тощо);
  • реальний економічний стан будинку. Для цього треба порівняти обсяг платежів, які сплачують мешканці за експлуатаційне обслуговування будинку (що дорівнює сумі загальної площі квартир, помноженої на тариф, встановлений органом місцевого самоврядування) з реальною собівартістю обслуговування будинку ЖЕКом. Якщо сальдо буде свідчити, що загальний обсяг платежів мешканців не менше, ніж витрати ЖЕКу, то це дає ініціативній групі підстави переконливо агітувати за створення ОСББ. Якщо - ні, то треба віднайти заходи економії коштів, яких ОСББ значно більше, ніж у ЖЕКу. Також треба врахувати наявність хронічних боржників за житлово-комунальні послуги. Цей економічний аналіз, усвідомлення головних статей витрат майбутнього ОСББ, дасть змогу ініціативній групі скласти проект кошторису, який, як правило, вимагають мешканці на установчих зборах.

4. Ініціативна група розробляє статут ОСББ на основі Типового статуту.

При цьому слід звернути увагу на частину 1 пункту 3.2.1 Типового статуту, де необхідно зазначити допоміжні приміщення, як об'єкти неподільного майна. Ці приміщення можна конкретно не перераховувати, задовільнившись загальними визначеннями, як вказано у Типовому статуті.

5. Ініціативна група складає список власників (співвласників) квартир i нежитлових приміщень згідно їх правовстановлюючих документів на ці приміщення. Якщо попри всі зусилля не вдасться з'ясувати власників деяких квартир (з причин їх довгої відсутності, неможливості зв'язатися тощо), то, як виняток, можна скористатися даними паспортистки ЖЕКу.

6. Ініціативна група, на підставі отриманих знань i напрацьованих документів, проводить роз'яснювальну роботу серед власників приміщень, надає можливість ознайомитись з проектом статуту, при необхідності проводить попередні інформаційні збори.

7. Ініціативна група призначає дату, місце проведення установчих зборів i повідомляє про це власників приміщень не менш ніж за 14 днів. Також треба запросити повноважного представника органу місцевого самоврядування. Повідомити слід під розпис або надіслати рекомендованого листа.

8. Для проведення зборів не завадить заздалегідь підготувати "Порядок ведення зборів", тобто все те, що має говорити голова зборів на основі протоколу. Крім того: статут, пропозиції щодо обрання правління i ревізійної комісії, кандидатуру уповноваженого для надання установчих документів на державну реєстрацію, назви ОСББ.

9. Ініціативна група проводить реєстрацію учасників зборів. Важливо наголосити, що відповідно до статті 6 вищезгаданого Закону, кворум вираховується не за кількістю представників від квартир, а за кількістю їх співвласників. Необхідний показник - 50% + один голос. Якщо кворуму немає, то призначаються нові збори, але не раніше ніж через 14 діб.

Керівник ініціативної групи відкриває збори, пропонує кандидатури голови і секретаря. За кожне питання порядку денного голосується окремо, i також рекомендується засвідчити це особистим підписом на так званому "листі голосування" або на протоколі. Для прийняття рішення необхідно 2/3 голосів. Кожен учасник зборів має один голос незалежно від належної йому площі.

10. Новообране Правління готує пакет документів (згідно постанови КМУ № 1521 та Закону України "Про держреєстрацію юридичних осіб") для державної реєстрації, куди входить:

а) протокол установчих зборів;

б) статут з підписами членів ОСББ;

в) реєстраційну форму Ф-1, затверджену Наказом Міністерства юстиції України № 3178/5 від 14.10.11 р.;

г) список членів ОСББ згідно зразка що встановлений Постановою КМУ № 1521.

До нотаріального засвідчення установчих документів (аби не витрачати зайві кошти) слід зарезервувати найменування ОСББ у відділі реєстрації органу місцевого самоврядування. Установчі документи представник ОСББ подає особисто, орган реєстрації не має права вимагати будь-яких додаткових матеріалів. Для ОСББ держреєстрація безкоштовна.

Після отримання свідоцтва про держреєстрацію керівництво ОСББ має виготовити печатку, відкрити рахунок у банку, стати на облік у податковій інспекції, пенсійному та інших фондах соціального страхування. Ця робота проводиться у встановленому порядку, як для будь-якої юридичної особи.

Відповідно до статті 11 Закону України "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку" загальні збори ОСББ можуть прийняти рішення про прийняття свого будинку на баланс. Ця процедура проводиться згідно Постанови КМУ № 1521, якою затверджена форма акту i порядок прийому-передачі будинку. Голова ОСББ звертається до виконавчого органу місцевої ради, який виносить це питання на сесію ради. На підставі рішення сесії формується комісія по прийому-передачі будинку. Її головою є голова ОСББ. Передача будинку проводиться разом з планом земельної ділянки, технічним паспортом, іншою технічною документацією. Якщо вона некомплектна, то виготовити її має власник будинку своїм коштом. Головна проблема у цьому питанні є те, що доволі часто у акті не зазначаються істотні вади технічного стану будинку, непогоджені перепланування допоміжних приміщень, реальний процент зносу конструкцій будинку. Це зашкодить у майбутньому під час вирішення питання проведення першого капітального ремонту та визначення участі у ньому колишнього власника. В зв'язку з цим слід до підписання акту проводити обстеження будинку з залученням незалежної професійної будівельної організації.

ОСББ може звернутися до органів місцевого самоврядування для отримання прибудинкової ділянки у власність. Для цього необхідно надати (за максимальним обсягом):

  • затверджений статут ОСББ;
  • свідоцтво про держреєстрацію;
  • довідку про включення до ЄДРПОУ;
  • матеріали земельно-кадастрової інвентаризації;
  • документ, що підтверджує передачу будинку об'єднанню у встановленому порядку (акт прийому на баланс);
  • копія рішення місцевої ради про надання ділянки колишньому власнику та план відведення земельної ділянки згідно з цим рішенням;
  • позитивні висновки міських служб: управління містобудування, архітектури та дизайну, головного санітарного лікаря, управління охорони навколишнього середовища, управління культури тощо.

У деяких містах цей перелік може бути меншим.



Титульний список поточного ремонту згідно програми підтримки ОСББ та ЖБК на 2016 рік